去年，國家出臺多項政策，嚴格管控資金流向房地產行業，房企融資難度加大，進入 2020 年，受疫情影響境內流動性持續寬松，融資成本走低，但企業融資分化加劇。綜合融資成本率與企業規模、負債結構、現金流狀況、償債能力、經營穩健性等多種因素相關，反映資本市場對企業的認可程度，是企業綜合實力的重要參考。

　　目前，在行業融資監管不斷升級及樓市調控政策嚴格的雙重影響下，房企盈利空間持續受到壓縮，綜合融資成本率成為影響企業盈利水平的重要因素，其重要性愈加凸顯。本文以 30 家房地產上市代表企業為研究對象，分析企業融資成本及變化情況。

1、融資環境持續趨緊，融資成本小幅上升

2019 年，國內融資環境持續收緊，房企融資渠道受到嚴格監管。

　　7 月，銀保監會對部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司進行約談警示，要求其控制房地產信托業務增速，提高風險管控水平;同月，發改委發布通知，明確房地產企業發行海外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務;8 月，多家銀行受到窗口指導，要求原則上開發貸額度控制在 2019 年 3 月底的水平。

融資成本均值 6.40%，較上年上升 0.29 個百分點。

　　從披露 2019 年綜合融資成本的 30家上市代表企業來看，其綜合融資成本均值為 6.40%，較 2018 年增加 0.29 個百分點。其中，13 家房企融資成本下降，平均下降 0.11 個百分點，融資成本均值 5.91%;16 家房企融資成本上升，平均上升 0.64 個百分點，融資成本均值 6.81%;1 家房企融資成本與上年持平，融資成本為 6.10%。

國企融資成本均值 5.14%，較民營企業低 1.79 個百分點，融資優勢明顯。

　　從企業性質來看，國企(包含央企)在融資渠道和融資成本上具有明顯優勢，代表房企中國企的平均融資成本是 5.14%，較上年提升 0.08 個百分點，民營企業的平均融資成本是 6.93%，較上年提升 0.38 個百分點，國企平均融資成本較民企低 1.79 個百分點。從企業數量來看，代表企業融資成本最低的十家企業中，有 7 家為國有企業，融資成本較高的 10 家企業均為民營企業，民營企業與國企在融資成本方面差距明顯。

適度進行利息費用資本化，平滑企業利潤表現。

　　融資成本的高低在一定程度上反映了房企的綜合實力，未來也會對其市場競爭力產生較大影響，而借款利息資本化程度的高低則直接影響當期利潤表現。在持續經營的前提下，房企通過借款利息資本化將利息支出成本后置，有助于減少當期財務費用、提升利潤表現，避免結算錯配，但同時提高了存貨的賬面價值。

　　與之相反，若增加借款利息費用化比重，將利息成本前置，則會給未來結算留存更多的利潤空間，但會增加當期成本支出，降低利潤表現。房企應通過借款利息資本化平滑利潤表現，

　　提高企業經營的穩健性。

萬科、首創等利息資本化比例較低，為未來留存一定利潤空間。

　　2019 年，萬科、首創的利息費用資本化占比分別為 38.1%、41.7%，明顯低于其他企業，較低的利息費用資本化比例為企業留存了一定的利潤空間，但同時降低了當期企業的盈利水平。碧桂園、龍湖、美的置業等企業利息資本化占比均超過 95%，企業通過利息費用資本化避免了結算錯配，更真實地反映當期銷售項目的盈利能力，保障企業當期盈利水平，但在一定程度上會稀釋存貨中真實可售資產占比。

2、2020 年上半年，融資成本走低

融資成本走低，境外融資規模小幅下降。

　　2020 年 1-5 月，房地產開發到位資金 6.3 萬億元，同比下降 6.1%，5 月單月到位資金同比由負轉正，同比增長約 10%。上半年，房企信用債發行總規模 3282 億元，同比基本持平，平均利率為 4.3%，同比下降 1.2 個百分點，其中,中期票據和短期融資券發行規模上升，公司債和定向工具發行規模有所下降，海外債發行規模為 2482.2 億元，同比基本持平，平均利率為 8.4%，同比下降 0.4 個百分點，值得注意的是，4 月受海外疫情蔓延和境外資本市場大幅波動影響，房企海外發債暫停。

陣營間融資成本分化持續：

　　從海外債來看，融資成本隨企業規模的下降而增長，前 10企業海外債融資成本 6.54%，遠低于其他各陣營企業，51-100 企業海外債融資成本達10.58%。從信用債融資成本來看，前 10 企業融資成本為 3.64%，明顯低于 11-30 企業及31-50 企業，而 51-100 企業所發行信用債中，國企占比較高導致該陣營信用債發行利率處于較低水平。

前 10 企業融資優勢明顯。

　　從發行規模來看，上半年前 10 企業信用債、海外債發行總額分別為 556.5 億元、755.5 億元，海外債發行規模遠高于其它陣營企業，信用債發行規模僅次于 11-30 企業，從融資成本來看，海外債融資成本為 6.54%，其它陣營房企均在 7%以上，信用值融資成本均值僅為 3.64%，企業融資優勢明顯。

　　隨著房地產行業逐步進入薄利時代，房企擁有更低的融資成本則意味著其擁有相對更高的盈利水平，其重要性不言而喻。房地產企業應通過確保現金流安全，不斷優化債務結構，審慎進行各項投資，扎實提升項目質量等，促進企業穩健發展，實現綜合融資成本的進一步下行，提高企業競爭壁壘。2020 年上半年，受疫情等因素影響，國內流動性相對寬松，房地產企業迎來融資窗口期，與此同時政府強調不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持房住不炒的定位，未來，房企仍應保持現金流的合理充裕，以穩健的財務狀況等優勢獲得低成本資金。